不動産を買うタイミングに損得はあるか?

4.不動産を買うタイミングに損得はあるか?

前回まで、主に物件の見分け方について書いてきました。
この章では、現在は「買い時」なのか否か、その見分け方についてお話しします。
ただ、考え方が「終の棲家を買う場合」と「買い替えを前提とする場合」で異なります。

(1) 終の棲家を買う場合

これは簡単で、『買うべきタイミング』はありません。買おうと思ったとき、子供ができた、子供が大きくなった、そのタイミングで買えばいいと思います。将来、売却することをほとんど考慮しないのであれば、その時点でいいと思える物件を購入するのが一番“幸せ”です。

この場合で気にしないといけないのは、住宅ローンの返済率に余裕を持つことくらいです。

(2) 買い替えを前提とする場合

先にも述べましたが、「マンション」には完全な所有権がなく、建替え等が難しいため、買い替えを前提にすることをお勧めしています。
その場合、最初の1軒『買うべきタイミング』というのは、やはり多少は考慮しないといけないのかなと思います。

この図は、不動産の相場が上昇したり下降したりすることを表しています。
「買い替え」ということは、その決断をした時期の市況によって、
[相場が高いとき] 現在の住まいは高く売れるが、新居も値が張る。
[相場が安いとき] 新居は安く買えるが、現在の住まいも安くしか売れない。
ということになります。
要は、買い替えに相場はあまり関係ない、ということです。
#流動性に劣る物件でないことを前提にしますが。

ということは、最初に購入するときの相場は結構大事、ということになります。相場が高い時に買うと、相場が安い時の買い替えが難しい場合があります。住宅ローンの残債が、不動産の売却価格より多いと、追加での資金拠出が必要となる場合があります。

そう考えると、いくら「買い替えに相場はあまり関係ない」とはいえ、相場の天井で『最初の1軒』を買うのは慎重になった方がいいでしょう。

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「不動産鑑定士」として相談を受けているうちに、物件購入を検討する多くの方が主客転倒(※)のアプローチをとっているのではないかなと疑問に思うことが多く、物件購入を検討する前に知っておいていただきたい不動産の基本についてお話ししたいと思っています。
(※)現在「マーケットに出ている物件」を前提に考えるのではなく、そもそもどんな不動産がリスクも少なく、資産性も保たれる可能性が高いのかを考えていただきたいと思っています。