不動産の資産性(建物の堅牢性)

2.資産性編

前回“資産性(利便性)”につき触れましたが、今回は「建物の堅牢性」についてです。

(2) 建物の堅牢性

これは、以前の記事、
> 1.住まい基本(安心安全)編
> (1) 安心安全(大地震想定編)
> B.建物
をご覧ください。どのような建物がいいのか、という点においては内容が同じなので省略します。

つまり、大地震の際に倒壊や損傷の可能性が低い建物だと“資産性も保たれる”ということです。

マンションの一番の課題は、『建替えが難しい』ことです。
大地震が発生し、倒壊や大きな損傷が生じると、マンションの建替えが必要となる場合があります。建替えをするのには、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。

入居者の高齢化が進んでいたり、投資用で部屋を購入しているオーナーの比率が高いマンションは建替えが難しいことが多いと言われています。
例えば高齢化が進んだマンションだと、もう先が長くないからお金をかけて建て直してもしょうがないという声が挙がったり、そもそもその資金がない等の問題で賛同を得ることが難しい場合があります。また、投資用として購入したオーナーが多い場合には、投下資金回収のスパンにズレが生じて、古いマンションを安い価格で買って、短期で投下資金を回収しようと思っているオーナーは、追加で資金が必要となる建て替えには反対することが多々あります。

また、建替えまで必要なく、『大規模修繕』をしようにも区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要です。
普段からコミュニケーションが取れている居住者ばかりでしたら問題ないのでしょうが、隣に誰が住んでいるのかも分からないという状態ですと、合意できるか不安が残ります。

マンションは、敷地や廊下もですが、バルコニーや窓、玄関ドア等も共用部なので、買ったからといって好き勝手には変更できません。完全な所有権ではなくて、『専有面積割合による所有権の共有』となっています。

マンションが被災した場合は、自分一人の判断ではどうしようもないので、倒壊・損傷の可能性の低い建物を選んだ方が無難でしょう。
損傷しているのに、修繕の合意さえ取れないマンションの資産性など“推して知るべし”です。

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「不動産鑑定士」として相談を受けているうちに、物件購入を検討する多くの方が主客転倒(※)のアプローチをとっているのではないかなと疑問に思うことが多く、物件購入を検討する前に知っておいていただきたい不動産の基本についてお話ししたいと思っています。
(※)現在「マーケットに出ている物件」を前提に考えるのではなく、そもそもどんな不動産がリスクも少なく、資産性も保たれる可能性が高いのかを考えていただきたいと思っています。