不動産の正解 ~不動産の“目利き”になるために必要なこと~【目次】

一般消費者が30年にも及ぶ借金をした上で購入する「住居」ですから、絶対に「資産性の高い物件」を選びたいですよね?

では「資産性の高い物件」とは、どのような条件を満たすものなのでしょうか?

「駅から近く雨が急に降ってもほとんど濡れないでエントランスに着く。」
「おしゃれなタイル張りの外観で、共用施設も充実している。」
「リフォームが済んでいて、室内は新築同様。」
等々、このような条件を満たすマンションのことでしょうか?

「駅近」は確かに重要な要件ですが、駅近ならいいのかというとそれだけでは何ともいえないですよね。お店やオフィスなら駅近の方がいい!と言い切れますが、住居となると治安や夜間の静けさも重要です。他の条件も「資産性」とは関係ありません。「好き嫌い」で判断するものです。

不動産鑑定士である私のところにも「資産性の高いマンションを検討しています。」とおっしゃりながら、“幹線道路沿い”の“谷地”という立地のマンションを候補に入れていたりする方が相談にみえたりします。「資産性」を気にするのであれば、「高台以外の立地は選ばない」くらいの決意が必要です。

資産性」を減ずる可能性を生じさせる大きな要因として、

不動産マーケットが下落する。
建物が損壊する。

の2つがあります。不動産マーケットが下落すれば、自身の所有する物件の価値も下落することは容易にご理解いただけると思います。(なので買い替え以外の方が、マーケットの天井で購入すると資産性が毀損される可能性が高くなります。)

そして、マンション選びの際にあまり検討されていない「建物が損壊する可能性」も欠かすことのできない要因です。詳しくは、次章以降をお読みいただきたいのですが、マンションは“共有物”であり、建て替えや大規模な修繕が難しい建物です。地震などの際に損傷・倒壊する可能性の低いものを選ぶ必要があります。

では、どのようなマンションが損傷・倒壊する可能性が低いのか?
端的にいえば、地盤がいい高台に建つ、築年の浅い建物です。

次章以降では、不動産鑑定士として、一般消費者が不動産の購入を考えた場合に、知っておいた方がいいと思える“正解”をご紹介したいと思います。
※ 当サイトでは東京23区内に立地するマンションをメインターゲットとして記事を書いています。予めご了承いただければ幸いです。

不動産を選ぶ際、色々な条件が絡み合いますが、その条件の中にも「絶対にこっちを選ぶべき!」という正解がある場合と、好みによって選べばいいんじゃないですか、という場合があります。

正解がある場合

地盤
地盤のいい場所と悪い場所を比較するなら、当たり前ですが「地盤の良い場所」を選ぶべき。
高台
高台と低地(谷地)を比較するなら、ゲリラ豪雨の発生等の際も安心な「高台」を選ぶべき。
建物が旧耐震
近いうちに大きな地震が発生するのではと言われているので、「旧耐震(1981年以前に建てられたもの)」の建物はダメ。

好みによって選ぶ条件

建物のデザイン、階層、開口部の方位
階層(何階に住むか)は高い方が良いとか低い方が楽とか、南向きが良いとかに関しては、デザイン同様、好みで決める問題なので、正解はないです。ただ、小さい子供のいるファミリー世帯ですと、南向きの方がお勧めですし、女性や子供がいる世帯では、防犯面から3階以上(できれば4階以上)かつモニター付きインターホンのある物件がいいと思います。
「建物のデザイン」も好みで決める問題ですが、あまり凝ったデザインの建物は、修繕費が高くなる傾向があるので、注意が必要です。
戸建てかマンションか
一生そこに住み、子供にも譲るくらいのつもりなら「戸建て」がいいでしょう。但し、狭小地に建つ木造3階建の一戸建ては「耐震等級3」を満たしていない限り選ぶべきではないと思います。
現状、建替えが困難な「マンション」は永住には向きません。但し、「マンション」の方が、狭小木造3階建の戸建てと比較すれば耐震性も安心ですし、防犯性、生活上の快適性も高いと思います。

予算面から「不動産の正解」=「ベストな選択」とならない条件

古い建物と新しい建物
一般的に建物が古いほど価格は安くなります。建物の残存耐用年数が少なくなるので、当たり前なのですが。価格を考えずに「不動産の属性」からいえば、新しい建物の方が良いに決まっています。特に、東日本大震災の後に竣工した建物は、大きなダメージを受けたことのない非常に安心できる建物です。
ただ、これは予算との兼ね合いになるので、属性から見た「不動産の正解」を押し付けることはできません。と言いつつも、築30年を超えたマンションは、「建替え」が視野に入ってくるので、注意が必要です。
土地の方位、形状
都心部で「土地」を購入して上物を建てる、という方は少ないと思いますが、土地の方位・形状に関しても不動産の属性から見た「正解」はあります。
方位は南向き、形状は長方形がいいです。しかし、都心部の土地はべらぼうに高いので、高台で地盤のいいところなら、北向きでも旗竿地でも候補に入れていいと思います。
設計次第で、面白い建物が建てられるかもしれません。

一番上の条件のように、不動産にも「正解」と言えるものがあります。
価格等に惑わされずに、絶対に選んだ方がいい条件です。
昨今、マンションの「資産性」というキーワードをよく聞きますが、建物が倒壊したり、水没したりしたら、資産性は大幅に下落しますからね。
駅近等の利便性だけにとらわれず、家は住むところ、命や財産を守るところ、ということを念頭に選んでいただきたいと思っています。

以下、少し詳細に見てみましょう。

第1部 居住用不動産

第1章 住まい基本(安心安全)編

(1)安心安全(大地震想定編)
住まいの基本は、安心安全に暮らせること、これが断トツで一番重要です。
建物01(安心安全に暮らしたいなら、大地震に強い建物を選ぶ)
(2)安心安全(大水害想定編)
安心安全に暮らしたいなら、大水害でも大丈夫な立地を選ぶ
(3)安心安全(防犯編)
安心安全に暮らしたいなら、防犯面では必ずこれをチェック

第2章 資産性編

(1)利便性
不動産の資産性を高めたいなら、交通利便性を最も重視すべき
(2)地盤や建物の堅牢性(第一章と同じ)
不動産の資産性は、建物の堅牢性に左右される

第3章 マンションか戸建の選択編

(1)処分・変更の自由度から比較
(2)大地震の際の倒壊リスクから比較
(3)セキュリティ面から比較

第4章 不動産を買うタイミングに損得はあるか?編

(1)終の棲家を買う場合
(2)買い替えを前提とする場合

第2部 収益不動産

第1章 収益シミュレーション編

序文(収益不動産はシミュレーションがすべて)
(1)賃料の査定(適切な賃料が求められなければ収益性は判断できない)
(2)賃料の下落率の査定(賃料の下落率はどれくらい見込むべきか?)
(3)空室率の査定(収益性の査定に必要な空室率の求め方)
(4)還元利回りの査定(収益物件の利回りはどれくらいが適当なのか?)

第2章 サブリース編

(1)サブリースのリスクは把握していますか?
(2)サブリースを活用してもいい2つのケース

第3部 不動産の売却

(1)今は不動産売却のベストなタイミングなのか?
(2)不動産の売却額の査定を業者任せにしてはいけない。
(3)不動産売却で信用できる業者は、情報を出し惜しみしない

第4部 物件リスクを自分で調べる方法

(1)[自分で物件調査01] 地形・地盤を調べられるサイトの紹介とその手順
(2)[自分で物件調査02] ハザードマップの見方と地歴の調査
(3)[自分で物件調査03] 周辺環境のリスクを見付ける

番外編

(1)公証力を認められているのは不動産鑑定士の出す価格だけ
(2)不動産鑑定士の仕事は、エンドユーザーの役に立つか?
[不動産を“正しく”知るための本01] 宅地崩壊

以上、不動産鑑定士として勉強したことがお役に立てば幸いです。
※目次の先の記事は、追々書いていきますので、少々お待ちください。